中投信托简介

一、出身名门
中投信托有限责任公司（以下简称“中投信托”）注册资本人民币15
亿元，是中国建银投资有限责任公司（注册资本
206亿元，以下简称
“中国建投”）的全资子公司，也是我国主权财富基金—中国投资有限责
任公司即“中投公司”旗下唯一全资信托公司。

中央汇金投资有限责任公司

100%控股

100%控股

股权关系图


中投信托简介

二、自身资产质量优良
中投信托坚持“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信
为本、合规经营”作为企业的核心理念，立足于充分发挥信托制度优
势，提升公司的整体资产管理能力和风险控制能力，在产业投资信托
领域形成专业特色和核心竞争优势，成为资本充实、内控严密、管理
规范、具有较强发展能力和竞争能力的金融信托机构。
截至2011年末，公司总资产248,686万元，总负债13,444万
元，净资产235,242万元，资产负债率5.41%。


中投信托简介

三、管理资产兑付率100%
中投信托充分发挥信托制度综合理财优势，在有效防范风险的基础上，
成功推出基础设施、证券投资、房地产、中小企业等系列信托理财产品，为
投资者提供了稳健可靠的投资选择。
截至2011年末，公司共累计发行资金信托产品538个；累计管理信托
财产1,464.89亿元，管理信托财产余额273.06亿元；累计到期清算信托
产品456个，按时足额交付信托财产486.42亿元，所有到期信托计划按时
交付率100％，全部实现或超额实现信托计划预期收益率，未出现资产清算
或不良资产转让案例，所有存续信托计划运行正常。


产品介绍

信托规模：30,000万元。
信托期限：24个月（信托计划满12个月和18个月之日，债务人可选择提前偿还借款本金及利息。）
预期收益率：
100万-300万（不含）
9.5%
300万-800万（不含）
10.5%
800万及以上
11%
信托利益分配：
信托计划成立后每满12个月后的十个工作日内向受益人分配一次信托收益；
信托计划终止后的十个工作日内向受益人分配信托本金和剩余的信托收益。
资金用途：时代倾城项目开发建设
还款来源：
第一还款来源：时代倾城二期项目销售回款
第二还款来源：时代集团的经营性或筹资性现金流。


主要风险控制与信用增强措施

..1. 广州市时代地产集团有限公司（以下简称“时代地产”）的全资子公司广州东和房地产
开发有限公司以合法拥有的位于广州市东风中路410号的“时代地产中心”11,583.08平
方米的写字楼，以及债务人中山万联合法拥有的“时代·倾成”项目二期21,292平方米的
国有土地使用权抵押给受托人，为债务人按约偿还借款本金及利息提供抵押担保。

根据浙江浩华资产评估有限公司出具的评估报告，上述抵押物评估价值合计约为
60,276万元，本信托计划的抵押率不超过50%。
..2.债务人的控股股东—广州市时代地产集团有限公司为债务人按约偿还借款本金及利息
提供连带责任保证担保。
..3. 提前资金沉淀：信托到期前30天开始资金沉淀，中山万联承诺在债权到期前第30、
第20和第10日当天，监管帐户资金余额分别不低于债权本金的10%、30%、90%。
..4.“时代·倾成”二期项目回款超过2亿元后，超过部分的50%进入监管账户。
..5.如果二期项目预售前解除抵押、中山万联或其关联企业以其他足值土地替换现有抵押
物的，受托人将对监管措施予以调整，即抵押人对替换后的土地进行开发建设并销售
时，受托人有权对该项目销售款进行监管。
 

债务人中山万联介绍

..中山万联成立于2007年，注册资本为人民币4,500万元，是时代地产的全资子公司，
经营范围为房地产开发。
..公司设股东会，是公司的权力机构。公司设董事会，成员为3人，董事由股东时代集团
委派产生。公司不设监事会，设监事1人，由股东时代集团委派产生。
 
管
理
层
情
况
职务
姓名
性别
入企业时间
学历
行业经历
信用状况
董事长兼总经
理
岑兆雄
男
2010年
大学本科
2001年加入时代集团，历任项目经理，佛山
项目总经理，集团成本管理部总监等
职。
良好
财务经理
刘超平
男
2010年
大学本科
2010年加入公司，担任财务负责人。
良好
 

债务人中山万联介绍

..截至2012年4月末，中山万联总资产78,615.53万元，总负债31,936.66
万元，净资产46,678.87万元，资产负债率为40.62%，扣除预收账款后
的实际资产负债率仅为1.16%。
..对外负债情况

截至2012年6月4日，中山万联无对外金融负债。
..对外担保情况

2012年6月4日查询取得之人民银行《企业基本信用信息报告》，中山万联
无对外保证担保。


担保人时代地产集团介绍

..时代地产成立于2001年，注册资本为美元8,300万元，实际控制人岑钊雄担任广州市
十二届政协常务委员，广州市工商业联合会第十四届执委会副主席，广州市青年联合会
第十一届副主席，广东省慈善会荣誉会长，广东省青年社会组织联合会会长等职务。
..时代地产自成立以来一直致力于“生活艺术家”的开发经营理念，目前是华南地区最具影
响力的房地产开发企业之一。
..截至2011年末已累计开发451万平方米，为超过5万家庭提供了高品质的生活居所。
公司列位广州房地产的前十强，广州十大最受欢迎开发商，“2012年中国房地产百强
企业”榜第41名。
..截至2012年3月31末，公司总资产951,447万元，公司总负债466,386万元，所有
者权益合计485,062万元，资产负债率为49.02%，剔除预收账款后的计息负债率为
38.27%。2011年，公司实现营业收入497,642万元，实现净利润80,344万元。
 

时代集团实际控制人—岑钊雄

社会职务：
广州市十二届政协常务委员
广州市工商业联合会第十四届执委会副主席
广州市青年联合会第十一届副主席
广东省慈善会荣誉会长
广东省青年社会组织联合会会长。
个人荣誉：
2010年，荣获“第十一届广州杰出青年”
2011年，荣获“羊城慈善先进个人慈善家”，荣获“广州市十大慈善人物”。


时代倾成项目介绍

1、
中山万联负责开发位于中山市沙溪镇的“时代·倾成”大型居住社区项目。项目地块位于西
区中山市商业中心、石岐区旧城市中心、沙溪镇中心区和南区城市工业中心这四区的交
界处，是未来中山市城区发展的方向。
2、
“时代·倾成”项目分为四期开发，一期总投资9.04亿元，已投入自有资金4.66亿元，自
有资金比例为51.55%，项目后续开发所需的4.38亿元将由时代集团和中山万联通过
项目融资、销售收入回笼等方式解决。项目共建成25栋高层洋房和一座大型商业购物
中心，其中22-26层小高层有8栋，28-30层高层洋房有3栋，31-33层的高层洋房有
14栋，总建筑面积579,285.97平方米，计容建筑面积457，965.85平方米。
3、
“时代·倾成”项目一期建成10栋24层-33层高层洋房，总建筑面积206,403.96平方
米，以6,000元/平方米销售价格测算，预计共能实现销售收入12.8亿元，税后利润为
2.8亿元，税后投资利润率为28.12%，税后净利润率为21.95%。
4、
项目一期于2011年底取得预售证并启动销售，截至2012年4月底，项目一期已实现销
售回款3.1亿元，未来预期能取得较为稳定的利润率水平。


时代倾城项目介绍

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周边项目情况

..根据目前周边可比楼盘的销售价格，以及位置、交通等因素综合分析，预计洋房的销售均价
为6,000-7,000元/平方米，车位9-12万/个，商业设施12,000-15,000元/平方米。
..项目周边可参考项目，主要是周边的楼盘——宝嘉上筑、中信左岸、雅居乐世纪新城等。
 
序号
楼盘名称
户型
价格
1
宝嘉上筑
洋房
6200
2
中信左岸
洋房（毛坯）
6400
3
雅居乐世纪新城
洋房
6300-7200
 

沙溪一期销售收入预测表

序号
类型
销售价格（元）
建筑面积（平方米）
合计(万元)
1
洋房
6000
162136.61
105388.8
2
车位
100000
890个
8900
3
商业
15000
8988.47
13482.71
合计
127771.50
 
已售面积
均价
签约金额
回款金额
77,063㎡
5700元/㎡
43,926万元
31,000万元
 
“时代·倾成”一期销售情况（截至2012年4月30日）

一期销售收入预测表


“时代·倾成”二期分析

..该项目二期计划开发期为3年。
..11-14栋工程将于2012年2月末安排动工，工期分为三阶段：

2012年2至2012年5月为地基建设阶段，主要完成宗地的平整、地基与地下室的
建设；2012年6月至2012年11月为地上楼层建设阶段；2013年开始进入楼层封
顶、竣工验收阶段；2014年5月开始交楼，销售从2012年10月开始。
..二期项目23-25栋工程进度安排：2012年9月末安排动工，工期分为三阶段：
2012年9至2013年2月为地基建设阶段，主要完成宗地的平整、地基与地下室的
建设；2013年3月至2013年7月为地上楼层建设阶段；2013年8月开始进入楼层
封顶、竣工验收阶段；2014年8月开始交楼，销售从2013年6月开始。
 

二期销售收入测算

序号
类型
销售价格
（元）
建筑面积
（平方米）
合计
(万元)
1
洋房
6,500
110,789.45
72,013.14
2
商铺
13,000
5,986.96
5,986.96
3
车位
100,000
686个
6,860
合计
84,860.10
 
二期销售收入预测表

销售进度测算

2012.10
至2012.12
至2013.12
至2014.6
至2014.12
开盘
1亿元
4.3亿元
2.2亿元
0.9亿元
 
截止2014年6月，预计销售金额7.5亿元，如该项目销售情况没有预计的乐
观，在只达到预计销售情况的60%时，销售金额和回款金额也分别达到4.5亿元
和4.05亿元，足以覆盖本次信托计划的本息。


时代集团土地储备情况

序
号
项目名称
项目位置
土地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
1
南沙项目（三-五期）
南沙区港前大道虎门石矿场
248,896.00
369,965.00
2
南沙项目（六期）
南沙区南沙街芦湾村（港前大道西
侧）
15,385.07
38,462.68
3
天朗项目
广州市白云区同和东坑蟾蜍石山岗
30,965.40
123,830.25
4
皮革厂项目
广州市白云区北郊联和鹤龙一路
34,332.60
120,164.10
5
长沙望城项目
长沙市望城县星城镇新月小区
543,720.30
1,628,986.00
6
三水时代城（三、四、五
期）
三水区对外经济开发区西区
325,106.40
585,193.50
7
中山沙溪项目
中山市沙溪大石兜村
101,820.90
530,313.82
8
珠海金湾景润项目
珠海市金湾区西湖城区金铭东路
51,003.30
154,223.88
9
汤塘黄花湖
佛冈县汤塘黄花湖
477,020.37
954,041.00
10
佛冈盘古
佛冈县石角镇石联村
551,086.66
198,119.00
11
清远荣景项目
清远市清城区新区二期用地
237,232.48
950,839.15
12
合计
2,618,495.37
5,654,138.38
 

集团现金流预测

项目/年
2012
2013
2014
一
现金流入合计
720,120
878,600
1,082,180
1
房屋销售收入
703,800
861,500
1,064,200
2
其他收入
16,320
17,100
17,980
二
现金流出合计
592,832
696,826
915,207
1
建设期开发成本
445,500
507,032
691,270
2
期间费用
99,082
121,119
157,246
2.1
销售费用
20,100
25,940
36,800
2.2
管理费用
17,630
20,374
28,286
2.3
财务费用
21,235
25,699
31,500
2.4
营业税及附加
40,117
49,106
60,659
3
土地增值税
8,446
10,338
12,770
4
所得税
39,805
58,337
53,921
三
净现金流量
127,288
181,774
166,973
四
累计现金流量
127,288
309,062
476,035
 

盈利能力分析

项目
2009年
2010年
2011年
行业平均值
主营业务利润率
30.33%
32.40%
32.14%
19.90%
总资产报酬率
11.18%
12.60%
11.70%
4.40%
净资产收益率
17.63%
20.49%
18.16%
7.80%
 
近三年主营业务利润率逐年上升，主要是集团所开发楼盘销售较好，均优于行业平
均值；总资产报酬率及净资产收益率保持逐步上升态势，远高于行业平均值。
报告期主营业务利润率超出行业平均值，企业盈利能力较好；总资产报酬率及净
资产收益率较上年有所下降，但仍远优于行业平均值，表明企业总资产获利能力及所有
者投资的获利能力较好，总体而言企业盈利能力较好。


对外负债、对外担保级信用情况

..时代集团综合实力较强、开发业绩较好、品牌效应明显、信用记录良好、综合效益显
著，是各家金融机构积极竞争的优质客户，目前集团与10多家银行保持合作关系，无
不良信用记录。
..根据2012年6月4日查询取得之人民银行《企业基本信用信息报告》，时代集团在金融
机构及非金融机构未结清负债为零。
..根据2012年6月4日查询取得之人民银行《企业基本信用信息报告》，时代集团对外担
保额31.4亿，均为集团内部担保。
..根据2012年6月4日查询取得之人民银行《企业基本信用信息报告》，时代集团无不良
信贷记录，2007年有两次欠息记录，金额均为零，时间为同一天（2007年11月5日）。
..时代集团与各大银行保持密切合作，信用记录一直较好。年报均经审计，历年审计报告
中也未发现有欠息情况。根据时代集团的说明，该情况主要由跨行转账延迟和操作失误
所致。
 

中山市概况

中山市，古称香山。
位于广东省珠江三角洲中南部，是全国
三个不设市辖区的地级市之一，由广东省
人民政府直接管辖。
2011年1-11 月,全市规模以上工业企
业完成增加值1136.10 亿元，增长15.2%。
2011年1-10 月，全市规模以上工业
企业完成主营业务收入4271.65 亿元，增
长21.3%；
2011年1-9 月中山市GDP1826.32
亿元，累计增长13.5% ；
2011年1-11 月，全市固定资产投资
690.24 亿元，增长22.7%。


中山市房地产市场情况

..经过国家宏观调控，2011年，中山房地产市场供应呈稳步增长态势，总体
需求保持稳定。
..成交均价方面，中山市住宅成交均价逐年上涨，2010年成交均价为5214元
/平方米，同比上涨18.7%。
..2012年4月10日，中山市国土资源局发布《通告》称，“中山市2011年下半
年住房平均交易价格，城区7696元/平方米，镇区6290元/平方米。”
..由于周边一线城市的限购将带来外来资金的流入，短期内中山的房地产市场
还是会呈现持续加温状态。
..中山市在宏观调控中，没有出台限购限贷等调控政策。
 

项目总结

1、中投信托背景雄厚，产品管理及对付能力强。
2、担保方时代集团为2012中国房地产百强企业，并跻身TOP50房地房产开发商行列，总资产
近95亿，具有较强的综合实力，在珠三角具有较高的社会知名度，信用记录良好，
集团在
2013、14年间现金流充沛，履约能力强。
3、抵押物评估价值合计约为60,276万元，本信托计划的抵押率不超过50%，安全边际高。
4、“时代倾城”项目所在地中山市改善性居住需求旺盛，当地无限购限贷政策，房地产市场未受
地产调控大环境影响，预计时代倾城二期项目预售现金流充足，还款压力小。
5、目前银监会对于房地产信托审批非常严格，部分信托公司已经被窗口指导（暂停）房地产信
托业务，目前中投信托是银监会允许在发行房地产信托时，可以先发行、后报备的数家信托
公司之一，表明中投信托的风控能力及本项目的优良质地；
6、中投信托及时代集团高管表示也会参与本次信托计划的认购，与投资人风险共担收益共享；
7、本项目投资人收益率设计较高，目前市场利率处于下行通道中，未来信托受益率预计会继续
下行，建议投资人及早考虑。