二手房居间买卖合同争议
2012年03月09日
作者：南京市安徽商会
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近年来，二手房买卖合同争议越来越多，记者从武汉仲裁委员会获悉，在该委受理的仲裁案件中，房屋买卖合同争议案件占有很大比例。
为了让更多的市民规避买卖风险，熟悉仲裁裁决的专家思路，本报选取了几个“前车可鉴”的典型案例，并邀请了仲裁员、江汉大学法学院教授张发坤进行点评。
案例一、夫妻一方擅自卖房有效吗
李某系武汉市东西湖区某楼盘201号房屋的所有人，且李某、王某（女）系夫妻关系。2010年7月底，张先生看到某中介公司有该套房屋挂牌出售的信息，随即找到该中介公司，表示了购买的意向，该中介公司遂联系王某与张先生一起共同看房。
在看房后，中介公司收取了张先生购房定金，同年8月初中介公司草拟了一份《二手房居间买卖合同》，并先后交由张先生和王某签名。由于李某不同意卖房并未参与签署《二手房居间买卖合同》，该中介公司要求王某在《二手房居间买卖合同》上代签了李某的名字。
合同签订后王某表示不卖房了，且李某认为其老婆王某无权代表他签订合同，合同是无效的。而张先生认为李某、王某夫妻俩是违约，要求确认《二手房居间买卖合同》合法有效，由李某、王某夫妻俩协助张先生办理房屋的权属变更登记手续；由李某、王某承担逾期交房违约金和仲裁费用。
裁决结果：驳回张先生的全部仲裁请求。
点评：李某从未参与也未授权他人签署《二手房居间买卖合同》，事后又未对王某的无权代理行为予以追认。根据相关法规，王某代理李某签订合同的行为对李某不发生效力，由王某承担责任。
张先生在没有李某同意和授权签名的情况下与王某签订合同，未尽到注意义务，具有疏忽大意的过失。上述房屋买卖行为不符合表见代理的构成要件。根据规定，仲裁庭认定该合同应为无效。
因本案相关当事人存在过错：张先生签订合同存在重大疏忽；王某在未与李某就卖房事宜达成合意情况下擅自处分夫妻共同财产，系导致本案所涉合同无效的直接原因；中介公司未尽到审查义务，经纪代理工作存在瑕疵。故，仲裁费应按过错比例承担。
