一项目概况

        本项目地处新街口西南角，莫愁路329号，原址为南京工艺装备厂，占地总面积47019.3平方米，此地南临全国著名的历史旅游胜地朝天宫、江宁学府，西临著名旅游景点莫愁湖，东临南京商业中心新街口。此外，大学林立，医院环绕，人文环境条件优越。交通便利，可向城市周边地区辐射消费半径。

 二、项目定位

       通过本项目，将工艺装备厂区建成为南京奢侈品消费的集中地和展示地。引进世界一流奢侈品品牌经销商（如：房地产、汽车、时装、名表、游艇、珠宝、红酒、皮草等），打造成集展示、销售、总部办公、会所为一体的具有高尚元素的财智乐园。

 三、市场预测

        奢侈品进入中国不过20年左右时间，发展较为迅速也不过近10年时间，还处于正被一大批人接受并快速发展阶段。20年前，中国消费者对于奢侈品的理解就是金利来、梦特娇、皮尔卡丹，都彭已是最高级的了。而20年间，中国消费者对于品牌的认知已经发生翻天覆地的变化。奢侈品从进入中国市场到今天，虽然还是刚刚起步，但已是高速发展，而且未来发展速度还会加快。

        中国人有一种先入为主的思维惯性。很多优秀的国外品牌刚刚进入中国，业绩并不是很好、成长不是很快，而一些率先进来的品牌则会占得市场先机。但是，这些晚进入中国的奢侈品品牌在未来肯定会有高速发展，随着中国人思维模式的改变，以及中国经济的发展、个人收入的增加、消费习惯的变迁，会使越来越多的奢侈品有更好的销售前景。

       随着国民经济的不断发展，国内外大城市正在逐步引进世界一线品牌的商品。由于本项目的地理位置极其优越优越，介于南京城市的经济文化中心和历史文化胜地。随着做为统领未来五年中国经济和社会发展的总体规划“十二五”规划的出台，这就意味这“富民”成为了首要的目标。趁此良机，各类奢侈品纷纷入住中国市场，销售额与日俱增，为本项目提供了千载难逢的机会。

 四 案名建议

新乐都国际

 五、投资回报

（一）改造费用评估

• 本案厂区建筑面积面积约50197平米。改造完成后建筑面积约为78070平米
• 其中轻钢结构建筑5栋为5922平米，改建费用（变为3层，按每平米1500元）约为888万元
• 9米框架结构厂房6栋约为7971平米，改造费用（按3层，每平米约1000元）约为800万元 
• 其余建筑建筑面积为36304平米，改造费用（按每平米200元）约为700万元
• 道路、公配、及水、电（强弱）、气等改造预算500万元 

 （二）毛利润评估(年)

• 房租收入  ：2.5*78070*0.7*365=4986万元
• 物业费收入：78070*3*12*0.7=196万元
• 税金：287万元
• 租金预算：1800万元
• 改造成本2888万元
• 管理费：400万元

 (三)经营期限：15—-20年。

结论：开园当年-193万元，次年即可盈利，按15年计算累计盈利约为40425万元，年投资回报率超过50%。

 六、项目前景展望

       奢侈品在中国的未来三年，消费会逐步稳定和高速发展。未来在中国至少是两位数的增幅，这里所指的是整个奢侈品消费市场的总量。对于这部分将从以下七个方面来阐述。

一、首先先看一些数据。某一、二线品牌齐全的某奢侈品商场，2008年奢侈品销售3.6亿元，2009年5.1亿元，2010年至少能做到7亿元。同样，华东某一、二线品牌齐全的商场，2008年奢侈品销售额是5.5亿元，2009年达到7.2亿元，2010年已超9亿元。
    在进口化妆品一脉，有大家熟知的6个热门品牌，这些品牌2009年的同比平均增长率是19.4%，其中已剔除新开店因素。此外，两大知名国际集团下的7个进口服饰品牌，5个品牌已非常成熟，其他两个较晚进入中国，这7个品牌中2009年的同比增长率最差的也有16%，最好的达96%，

二、奢侈品未来在中国高速发展的背后支撑是中国经济的稳定成长。在相当一段时间内，中国GDP的增速达到8%，今年第一季度官方数字为11.9%，目前中国政府也具备这样的实力完成如此高速发展，以及维持中国这个最大市场的优势。此外，中国金融、汽车、能源等行业开放，也将对中国消费品市场有很好的促进作用，奢侈品消费将会受益于此。

三、在日常销售中，中国人的理财、消费习惯是存钱消费，即使是年轻人（月光族）也和外国人的消费习惯有本质的不同，所以经济环境的波动不太会影响基本概念（小额度）奢侈品的消费成长。
四、目前中国人消费奢侈品的群体中大部分是盲从，甚至有相当一部分人是攀比炫耀的消费心理，这一趋势还会持续至少10年以上。
五、中国人口众多，百万人口以上城市众多，每个城市、地区均有部分富足人群，而目前二、三线城市奢侈品的满足还依靠一线城市及省会城市甚至国外，因此奢侈品在这些城市有着强大的爆发力。此外，中国的送礼也是很重要的奢侈品消费渠道。 
　　

六、大量中国人在国外、中国香港购买高档皮具手袋化妆品，由于关税等原因，如果未来越来越开放，这部分消费群将很有可能回流到国内，这也是支撑国内未来奢侈品消费的一大支柱。

　　七、越来越多的中等收入人群会加入到奢侈品消费群里，例如有些人会节衣缩食买一个高档包或化妆品，虽然只是偶尔消费，但基数实在太大了，这也是未来几年支撑奢侈品消费增长的因素之一。
 
　　综上所述，在这样一个绝版的城市中心，同时拥有交通、人文、环境等优势为一体的风水宝地上打造一座集展示、销售、会所、总部办公等为一体的高尚快乐产业园，不失为一个绝佳的选择。

                                                                                                                                                                                                                                                                                 投资倡议：零距离国际机构